はじめに
不動産投資と聞くと「お金持ちがやるもの」と思われがちですが、実際には会社員や子育て世帯のパパ・ママでも始めている方は多いです。私自身も数年前に区分マンションを購入し、現在は賃貸に出しています。この記事では、実体験を踏まえて区分マンション投資のメリット・デメリットを整理しつつ、インフレ環境における投資の意味についてもお伝えします。
区分マンション投資のメリット
- 少額から始めやすい： 一棟アパートや一棟マンションに比べると、区分は数千万円から始められるケースが多く、サラリーマンでも手が届きやすいです。私も都心の2LDKをフルローンで購入しました。
- 管理が楽： 管理組合が共用部の維持管理をしてくれるため、オーナー自身が対応する範囲は少なめ。特に仕事と子育てで忙しい私には「手間が少ない」のは大きなメリットでした。
- 家賃収入でローン返済： 入居者がいれば家賃収入でローン返済が回るため、給与以外の収入源を持てる安心感があります。我が家の場合は、毎月25.5万円で貸し出し中です。
- 節税効果： 減価償却費やローン利息を経費として計上できるため、確定申告で税金が軽減されるケースがあります。
- 将来の実需として利用可能： 自分や子どもが将来住む選択肢にできるのも安心材料です。私も「5年後に売却 or 実需で住む」という出口戦略を考えています。
区分マンション投資のデメリット
- ローンの返済リスク： 入居者がいなくなれば家賃収入がゼロに。ローンは支払い続ける必要があるため、空室リスクは常に付きまといます。
- 金利上昇リスク： 私も変動金利で借りていますが、ここ数年じわじわ上がっており、返済額が増える不安は大きいです。長期投資だからこそ、金利変動に敏感になります。
- 修繕費の負担： 築年数が経てば修繕積立金や管理費が上がる可能性が高く、出口戦略を考えないと赤字化するリスクがあります。
- 流動性が低い： 株や投資信託と違い「売りたいときにすぐ売れない」。景気やエリア次第では売却まで数か月〜数年かかることもあります。
- 心理的ストレス： 金利上昇にともなうキャッシュフローの悪化については、じりじりと精神的に来るものがありますが、何年後にどのくらいになるかもしっかり試算し、今ある資産があれば十分対応可能なことも見えているのは安心材料でもあります。
品川区マンションの実例
私が所有している品川区の2LDKマンションは、現在毎月約25万円で賃貸中。管理費や修繕積立金、管理会社への手数料を引くとキャッシュフローはほぼトントンで、追加の持ち出しはありません。ただし、固定資産税や火災保険といった支出はオーナー負担となるため、実際にはややマイナスといったところです。
インフレ時代におすすめできる理由
インフレが続く時代において、不動産投資は特に有効な手段だと考えています。借金はインフレで実質的に目減りし、不動産価格は物価に連動して上がりやすいため、資産価値が守られやすいのです。現金を寝かせておくよりも、借入を使って不動産という実物資産を持つ方が合理的です。
10年後に価格が変わらなかったら？
仮に10年後に不動産価格が全く上がらなかった場合でも、毎月のローン返済は確実に進みます。例えば5,000万円のローンを組んだ場合、10年後には数千万円の元本が減っており、資産としての純資産（＝自分の持ち分）は増えています。つまり、資産価値が横ばいでも「返済による資産形成」が進むのです。
逆にインフレが進むとお金の価値が下がりますから、不動産の価値が横ばいであれば、お金の価値が減った分だけ価格は上昇します。そのため、資産価値が横ばいの物件を買えば、安定して勝ちを得ることができます。
今後書きたいテーマについて
今回の記事では「区分マンション投資のメリット・デメリット」と「インフレ時代におすすめできる理由」を中心に書きましたが、実際にはインフレが進む中でお金の価値と不動産価格がどう遷移していくのか、また価格が下がりにくい物件の選び方についても奥が深いテーマです。
さらに、区分マンション投資をする上で欠かせないのが出口戦略です。5年後・10年後にどう売却するのか、実需として住むのか、それとも賃貸を継続するのか――考え方次第で成果は大きく変わります。
これらについては、別途記事にまとめていく予定ですので、興味がある方はぜひそちらもチェックしてみてください。
まとめ
区分マンション投資は「手が届きやすく管理が楽」というメリットがある一方で、「空室リスクや金利上昇リスク」が常につきまとう投資です。私自身もまだ道半ばですが、実際にやってみて「安易に始めず、出口戦略を考えて買うこと」が何より大切だと痛感しています。
また、インフレ環境では、借金は実質的に目減りし、不動産価格は上昇しやすい傾向があります。金利上昇の影響をコントロールできるのであれば、与信をフル活用する戦略は十分合理的です。
これから始める方は、数字だけでなく生活や家計への影響も含めてシミュレーションしてみてください。子育て世帯のパパとしても、不動産投資が家計にどう影響するかは切実な問題です。リアルな体験が少しでも参考になれば嬉しいです。
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